После определения рыночной стоимости недвижимости оценщик дол­жен рассчитать рыночную стоимость технического оснащения предприя­тия, т.е. стоимость его рабочих и силовых машин, измерительных и регули­рующих приборов, оборудования, устройств, вычислительной техники, транспортных средств и т. д.

Объекты машин и оборудования характеризуются следующими отличи­тельными чертами:

Не связаны жестко с землей;

Могут быть перемещены в другое место без причинения невосполни­мого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к кото­рой они были временно присоединены;

Могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы.

При оценке машин и оборудова­ния важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный, сравнительный (рыночный), доход­ный.

1.3.1.Затратный подход к оценке машин и оборудования

Он основывается на принципе замещения. Для определения стоимости восстановления или стоимости замещения, являющихся базой расчетов в затратном подходе, не­обходимо рассчитать затраты (издержки), связанные с созданием, приобре­тением и установкой оцениваемого объекта.

Под стоимостью восстановления оцениваемых машин и оборудования понимается либо стоимость воспроизводства их полной копии в текущих ценах на дату оценки, либо стоимость приобретения нового объекта, полностью иден­тичного данному по конструктивным, функциональным и другим характерис­тикам тоже в текущих ценах. Остаточная же стоимость определяется как вос­становительная стоимость за вычетом совокупного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

При установлении сходства машин и оборудования можно выделить три уровня:

Функциональное сходство (по области применения, назначению);

Конструктивное сходство (по конструктивной схеме, составу и компоновке элементов);

Параметрическое сходство (по значению параметров).

При полном достижении функционального, конструктивного и парамет­рического сходств принято говорить об идентичности объектов, а при при­близительном и частичном сходствах - об аналогичности.

В затратном подходе в оценке машин и оборудования можно выделить следующие основные методы :

метод расчета по цене однородного объекта (оценщик при использова­нии данного метода подбирает однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего, по технологии изготовления, используемым материалам, конструкциям, цена на которые должна быть известна, определяет полную себестоимость производства, рассчитывает полную себестоимость оцениваемого объекта и определяет его восстановительную стоимость);

метод поэлементного расчета (составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оценивае­мого объекта, собирается ценовая информация по ним, определяется полная себестоимость объекта оценки и рассчитывается его восстановительная стоимость);

индексный метод оценки (осуществляется приведение базовой стоимости объекта оценки, т. е. первоначальной балансовой стоимости или восстановительной стоимости по предыдущей переоценке к современному уровню с помощью индекса или цепочки индексов изменения цен по соответствующей группе машин или оборудования за соответствующий период).

Физический износ машин и оборудования преимущественно измеряется методами:

Метод срока жизни. Процент физического износа при применении данного метода рассчитывается как отношение эффективного возраста к сроку экономической жизни.

Метод укрупненной оценки технического состояния. Целесообразно использовать специальные оценочные шкалы.

Функциональный износ. Он представляет собой потерю стоимости, вызванную либо появлением более дешевых машин, оборудования, либо производством более экономичных и производительных аналогов. Функциональный износ определяется экспертно, либо на основа­нии модели:

Внешний износ определяется методом связанных пар продаж. Сравни­ваются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внеш­него износа, а другой - нет. Разница в ценах продаж трактуется как вне­шний (экономический) износ.

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и обо­рудования представлен, прежде всего, методом прямого сравнения. Объект-ана­лог должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификацион­ное подобие и частичное конструкторско-технологическое сходство.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляется в несколько этапов.

1. Нахождение объекта-аналога.

2. Внесение корректировок в цену аналога. Корректировки бывают двух видов:

Коэффициентные, вносимые умножением на коэффициент;

Поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной поправки.

При применении метода прямого сравнения следует соблюдать определенную последовательность при внесении поправок: в первую очередь делаются коэффициентные корректировки, а потом - поправочные.

Наряду с определением рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик обязан установить стоимость машин и оборудования, входящих в имущественный комплекс предприятия.

Машины и оборудование характеризуют следующие черты:

· не связаны жестко с землей;

· обладают свойством перемещения в другое место без причинения невыполнимого физического ущерба зданиям и сооружениям, где вновь устанавливают;

· могут быть как функционально самостоятельными, так и формировать технологические комплексы.

Исходя из целей оценки ее объектами могут выступать:

1) одна отдельно взятая машина или оборудование (для страхования, купли-продажи, сдачи в аренду и т.д.);

2) множество независимых друг от друга единиц техники (переоценка машин и оборудования);

3) производственно-технологические системы – комплекс технических средств.

В первом случае оценку осуществляют «россыпью»; во-втором – «потоками»; в третьем случае – это «системная оценка».

Оценку производят с помощью трех подходов: доходного, рыночного и затратного.

Для реализации доходного подхода целесообразно определить ожидаемый доход от оцениваемого объекта. Применительно к машинам и оборудованию решить эту задачу напрямую невозможно, так как доход создает весь производственно-имущественный комплекс. Поэтому необходимо поэтапное решение задачи:

1) рассчитывают операционный доход от использования производственной системы (предприятия, цеха, участка);

2) методом остатка устанавливают ту часть дохода, который можно отнести к машинному парку данной системы;

3) с помощью методов капитализации и дисконтирования вычисляют стоимость всего машинного парка.

Метод капитализации дохода используют в оценке машин и оборудования в основном при «системной оценке», поскольку в данном случае целесообразна локализация потока доходов и затрат, относящихся к объекту оценки.

Рыночный (сравнительный) подход к оценке машин и оборудования выражается прежде всего в методе прямого сравнения. Объект-аналог должен иметь то же функциональное назначение, а также конструктивно-технологическое сходство, что и оцениваемый.

Расчет методом прямого сравнения продаж осуществляют в два этапа:

1) поиск объекта-аналога;

2) внесение корректировок в цену аналога.

Используют два вида корректировок:

а) поправочные, вносимые прибавлением или вычитанием абсолютной величины поправки;

б) коэффициентные, вносимые посредством умножения абсолютной величины стоимости на соответствующий коэффициент.

Таким образом, стоимость машины и единицы оборудования устанавливают по формуле:

С МО = С анал. ×К 1 ×К 2 ×К 3 ×К n +С доп. ,

где С МО – стоимость машины или единицы оборудования;

С анал. – стоимость объекта-аналога;

К 1 ,К 2 ,К 3 ,К n – корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объектов и аналогов;

С доп. – стоимость дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

При исследовании прямого метода продаж в первую очередь вносят коэффициенты корректировки, а затем поправочные (абсолютные) поправки.

Затратный подход при оценке стоимости машин и оборудования базируется на принципе замещения. Для вычисления стоимости восстановления или замещения, которые являются базой расчетов в затратном подходе, требуется определить затраты (издержки), связанные с созданием, приобретением и установкой оцениваемых машин и оборудования.

Под стоимостью восстановления оцениваемых технических средств подразумевают стоимость воспроизводства их точного аналога в текущих ценах на дату оценки либо стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного данному, также в текущих ценах.

Остаточную стоимость выражают восстановительной стоимостью объекта за вычетом начисленного износа.

Под стоимостью замещения оцениваемых машин и оборудования понимают номинальную стоимость приобретения новых аналогичных объектов, максимально похожих на оцениваемые в текущих ценах.

Остаточная стоимость замещения устанавливается как стоимость замещаемого объекта за вычетом износа.

Следовательно, в первом варианте речь идет об идентичных объектах, а во втором – об аналогичных.

Для выявления того, какие объекты относят к идентичным, а какие – к аналогичным, целесообразно дать характеристику потребительских свойств машин и оборудования и их параметров:

1) функциональные показатели (производительность, мощность, грузоподъемность и др.);

2) эксплуатационные показатели (долговечность, безотказность, сохраняемость и т.д.);

3) конструктивные показатели (масса, вес, состав важнейших конструктивных материалов);

4) показатели экономичности эксплуатации (расходы на единицу мощности, времени эксплуатации и т.д.);

5) эстетические показатели.

При определении сходства машин и оборудования правомерно выделить три параметра:

а) функциональное сходство (сфера применения и назначения);

б) конструктивное сходство;

в) параметрическое сходство (по значению отдельных параметров).

В затратном подходе к оценке машин и оборудования используют следующие основные методы:

1) метод вычисления по цене однородного объекта;

2) метод поэлементного расчета;

В случае применения метода расчета по цене однородного объекта оценщик осуществляет работу в следующей последовательности:

1. Для оцениваемого объекта выбирают однородный объект, похожий на оцениваемый прежде всего по технологии производства, используемым материалам и конструкции. Цена на однородный объект известна.

2. Устанавливают полную себестоимость выпуска однородного объекта по формуле:

ПС одн. = ,

где ПС одн. – полная себестоимость производства однородного объекта;

С НДС – ставка налога на добавленную стоимость;

С НП – ставка налога на прибыль;

К Р – коэффициент рентабельности продукции, доли единицы,

Ц одн. – цена однородного объекта.

Возможно принять коэффициент рентабельности продукции в следующих размера:

1) для изделий, пользующихся спросом – 0,25-0,35;

2) для изделий, имеющих средний спрос – 0,1-0,25;

3) для низкорентабельных изделий – 0,05-0,1.

3. Вычисляют полную себестоимость производства оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносят корректировки, учитывающие различия в массе объектов:

С П = С Подн. × ,

где С П – полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

С Подн. – полная себестоимость производства однородного объекта;

М О – масса конструкции оцениваемого объекта;

М одн. – масса конструкции однородного объекта.

4. Определяют восстановительную стоимость оцениваемого объекта (С В):

Если оценивают машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимают в размере себестоимости их выпуска.

При использовании метода поэлементного расчета выполняют следующие этапы работы.

1. Составляют перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Обобщают информацию о ценах на комплектующие изделия и агрегаты.

2. Устанавливают полную себестоимость объекта оценки по формуле:

С П = ΣС ку +С зи,

где С П – полная себестоимость оцениваемого объекта;

С ку – стоимость комплектующего узла или агрегата;

С зи – собственные затраты изготовителя (например, на сборку).

3. Вычисляют восстановительную стоимость оцениваемого объекта.

При использовании индексного метода оценки осуществляют приведение базовой стоимости объекта оценки (первоначальной или восстановительной стоимости) к современному состоянию с помощью индекса изменения цен по соответствующей группе машин и оборудования за определенный период.

С В = С Б ×И ИЦ,

где С В – восстановительная стоимость объекта;

С Б – балансовая стоимость объекта;

И ИЦ – индекс изменения цен.

Целесообразно индексировать затраты, из которых состоит себестоимость оцениваемого объекта. В качестве индексов изменения цен можно использовать:

· индекс дефлятор валового внутреннего продукта;

· сводный индекс цен изготовителей промышленной продукции;

· индекс инфляции, применяемый для индексации стоимости основных средств;

· средние индексы цен по отраслям и товарным группам, разрабатываемые Федеральной службой государственной статистики;

· индексы общей инфляции и валютные курсы, публикуемые в средствах массовой информации.

Для вычисления остаточной стоимости машин и оборудования из восстановительной стоимости исключают суммарный износ физический, функциональный и внешний. Физический износ технических средств измеряют с помощью:

· метода срока жизни;

· метода укрупненной оценки технического состояния объекта.

Метод укрупненной оценки технического состояния реализуют с помощью специальных оценочных шкал:

Таблица 3.4

Оценочная шкала для вычисления физического износа

Функциональный износ выражает потерю стоимости объекта, вызванную производством более дешевых технических средств либо выпуском более экономичных и производительных аналогов. Его устанавливают экспертным путем.

Внешний износ определяют методом связанных пар продаж. Сравнивают два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет. Разница в ценах продаж выражает внешний (экономический) износ.

Контрольные вопросы и задания

1. Какими характерными свойствами обладают машины и оборудование?

2. В чем особенности применения доходного подхода при оценке стоимости технических средств?

3. Раскройте содержание метода прямого сравнения продаж при рыночном подходе.

4. Что понимают под стоимостью восстановления и замещения при

5. Какие потребительские свойства машин и оборудования учитывают при отнесении объектов к идентичным и аналогичным?

6. Каковы основные модели, используемые при затратном подходе к оценке стоимости машин и оборудования?

7. Приведите порядок определения остаточной стоимости технических средств?

Введение

Глава 1. Теоретические основы оценки машин оборудования и транспортных средств

1.1 Машины, оборудование и транспортные средства как объекты оценки. Факторы и принципы, влияющие на формирование стоимости

1.2 Понятие и виды оценочной стоимости

1.3 Нормативно-правовые и организационные основы оценки машин, оборудования и транспортных средств, цели оценки

Глава 2. Методологические основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств

2.1 Основные подходы и методы, используемые при оценке машин, оборудования и транспортных средств

2.2 Понятие и виды износа машин, оборудования и транспортных средств, методы определения различных видов износа

2.3 Согласование результатов оценки, получаемых от разных подходов к оценке машин, оборудования и транспортных средств

Заключение

Список литературы

Введение

Процессы, происходящие в российской экономике, привели к возрождению и развитию оценочной деятельности, актуальность и востребованность результатов которой в условиях рынка неоспоримы. Оценка и ее ключевая категория «стоимость» являются комплексным показателем целесообразности, полезности и значимости того или иного результата какой-либо деятельности в сфере рыночных отношений .

В условиях рыночной экономики оценка машин, оборудования и автотранспорта приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

Оценка машин, оборудования и транспортных средств включает в себя определение стоимости практически всего спектра объектов движимого имущества: станков, приборов, компьютеров, автомобилей, технологических комплексов и поточных линий, силовых агрегатов, оргтехники, мебели, офисного оборудования, бытовых предметов и прочих объектов, которые относятся к движимому имуществу.

Целью курсовой работы является изучение теоретических и методологических основ оценки стоимости машин оборудования и транспортных средств.

Курсовая работа состоит из введения, двух глав и заключения.

В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств, в том числе законодательная основа и цели оценки машин, оборудования и транспортных средств; факторы и принципы, на которых строится оценка стоимости данного вида имущества, виды оценочной стоимости.

Во второй главе раскрываются организационные основы оценки, подходы и методы, используемые при оценке машин, оборудования и транспортных средств, сущность и виды износа, а также согласование результатов оценки, получаемых при разных подходах к оценке машин, оборудования и транспортных средств.

При написании курсовой работы использованы: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральные стандарты оценки, учебные пособия по оценке движимого имущества, материалы журнала «Вопросы оценки», а также материалы сайтов об оценочной деятельности сети Интернет, справочно-правовые системы КонсультантПлюс.

Глава 1. Теоретические основы оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств

1.1 Машины, оборудование и транспортные средства как объекты оценки. Факторы и принципы, влияющие на формирование стоимости

Машины, оборудование, транспортные средства – такой вид имущества, которое может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Для оценочной практики наиболее характерно рассмотрение собственности, принадлежащей юридическим лицам, а именно предприятиям

Все имущество предприятий подразделяется на движимое и недвижимое.

Согласно Гражданского Кодекса РФ «Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом» . К движимому имуществу предприятий относятся, в том числе машины, оборудование и транспортные средства. Данное имущество представляет собой совокупность материально-вещественных ценностей, используемых в качестве средств труда в натуральной форме в течение длительного времени.

Следует отметить, что машины и оборудование характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров и разнообразием номенклатуры. В зависимости от функционального назначения и технической принадлежности машины и оборудование можно классифицировать по группам:

· функционально самостоятельные машины, агрегаты и установки;

· технологические комплексы, объединяющие несколько взаимосвязанных технологических машин и вспомогательных устройств, поточные и автоматические линии, гибкие модули и т.д.;

· машинный или станочный парк предприятия в целом.

Производственные машины, механизмы, оборудование и транспортные средства подразделяются на основные, т.е. занятые в производстве основной продукции или выполнении услуг, и вспомогательные, т.е. используемые на вспомогательных и обслуживающих работах (оборудование лабораторий, ремонтных подразделений, технического контроля и т.д.).

На машиностроительных предприятиях машины, механизмы и оборудование, а на автомобильных заводах транспортные средства, которые там производятся и хранятся до реализации как готовая продукция, учитываются в составе оборотных средств.

Методика оценки машин, оборудования и транспортных средств тесно связана с методиками оценки недвижимого имущества, но в то же время существенно от них отличается. Если стоимость недвижимости находится под влиянием факторов, вытекающих земельной зависимости (география, местоположение, окружающая инфраструктура, ценность земельного участка и ближайших угодий и др.), то при оценке машин и оборудования, земельный или территориальный фактор практически роли не играет, но в то же время приобретает значение другой круг факторов: техническое совершенство, надежность и качество, степень изношенности, моральное старение, марка изготовителя и т.д.

При оценке машин, оборудования и транспортных средств важное место занимает проблема идентификации объектов оценки. Оценщик машин, оборудования и транспортных средств часто сталкивается с трудностями разграничения, как единиц оборудования, так и объектов, относящихся к другим видам активов предприятия. Объекты машин и оборудования должны быть отграничены от объектов недвижимости. Однако встречаются такие объекты, которые настолько прочно связаны со зданием или сооружением, что возможно их отнесение, как к недвижимости, так и к оборудованию. Например, вентиляционные, отопительные и осветительные системы в зданиях представляют собой оборудование, но относятся к недвижимости. Их стоимость является составной частью стоимости здания. Лифт в здании, его кабина, привод и управление являются оборудованием, а шахта лифта – сооружением и к оборудованию не относится.

При оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа. Земля не подвержена износу, здания изнашиваются очень медленно. В то время как износ машин, оборудования и транспортных средств происходит сравнительно интенсивно, поэтому оценщик часто имеет дело с техникой, имеющей ту или иную степень износа.

На стоимость машин, оборудования и транспортных средств могут оказывать влияние такие нематериальные активы, как товарный знак, изобретение, ноу-хау и др., в то время как при оценке недвижимости эти элементы роли не играют.

Рынок машин, оборудования и транспортных средств весьма подвижен в сравнении с рынком недвижимости. Это вызвано систематическим обновлением ассортимента продукции промышленно-технического назначения и появлением новых образцов взамен морально устаревших.

Рынок машин, оборудования и транспортных средств очень структурирован. Каждая группа машин имеет свой сектор товарного рынка, Для многих видов машин, оборудования и транспортных средств массового применения характерен универсальный рынок (автомобили, строительная техника, компьютеры, бытовая и офисная техника, универсальные станки и др.). В то же время рынок специальной и уникальной техники в основном узконаправленный. Значительная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным заказам и не имеет открытого рынка.

Оценка стоимости как наука базируется на ряде фундаментальных положений экономической теории и других смежных наук. Эти положения в форме неких постулатов, которые обязательно должны учитываться при оценке стоимости, называют общеэкономическими принципами оценки. Одними из первых данные принципы сформулировали американские специалисты по оценке недвижимости Дж. Фридман и Н. Ордуэй. Общеэкономические принципы оценки в их содержательном аспекте являются едиными для всех видов имущества, но в то же время применительно к машинам, оборудованию и транспортным средствам их практическая интерпретация несколько меняется в отличие, например, от недвижимости.

Принципы оценки можно подразделить на следующие три группы:

1) принципы, основанные на представлениях владельца имущества;

2) принципы, обусловленные факторами функционирования объекта и его взаимодействия с другими объектами имущества;

3) принципы, связанные с рыночной средой.

Первая группа включает принципы, основанные на представлениях владельца имущества.

Принцип полезности заключается в том, что ключевым критерием стоимости объекта является его полезность, т.е. способность удовлетворять какие-то потребности людей.

Принцип замещения исходит из того, что цена на объект, которую может предложить покупатель, не превысит сложившиеся на рынке цены на аналогичные по назначению и потребительским свойствам объекты.

Принцип ожидания подчеркивает готовность покупателя (инвестора) вложить свои средства на приобретение или на изготовление объекта в настоящее время, ожидая получение доходов от владения данным объектом в будущем. Данный принцип дает возможность определить стоимость объекта на текущий момент времени на основе прогноза будущих доходов при эксплуатации объекта и приемлемой для покупателя (инвестора) норме доходности на вложенный капитал.

Принципы оценки – интерпретация общих экономических законов для целей оценки. Традиционно делятся на четыре группы.

• 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя (покупателя, инвестора):
  • полезности – отражает способность ТО удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Понятие относительное, поскольку отражает взгляд каждого конкретного собственника актива на способность этого актива приносить доход;
  • замещения (substitution ) – максимальная стоимость ТО определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой ТО эквивалентного качества и полезности. "Расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность такой же полезности и качества" – этот принцип лежит в основе всех трех подходов к оценке любых объектов;
  • ожидания (предвидения ) (anticipation ) – стоимость создается ожиданием выгод, которые, как предполагается, могут быть получены в будущем от эксплуатации ТО.
• 2. Принципы, связанные с производством:
  • вклада (contribution ) – стоимость отдельного компонента измеряется его вкладом в стоимость всего объекта собственности или той величиной, которая должна быть вычтена из стоимости всего объекта в случае его отсутствия. Стоимость самого компонента (так же, как и затраты на его приобретение) может не равняться величине вклада;
  • сбалансированности (balance ) – требует оптимального соотношения различных факторов производства, при котором достигается максимальный доход от эксплуатации ТО.
• 3. Принципы, связанные с рыночной средой:
  • соответствия (conformity ) – стоимость объекта собственности создается и сохраняется тогда, когда его характеристики соответствуют потребностям рынка",
  • предложения и спроса (supply and demand ) – цена собственности изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения: растет при увеличении спроса и снижается при увеличении предложения (и в том, и в другом случае не обязательно пропорционально). Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по определенным ценам, спрос – это количество товаров, желаемых по определенным ценам. При сбалансированности спроса и предложения рыночная стоимость отражает затраты на производство;
  • конкуренции (competition ) – между покупателями и арендаторами существуют взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки (аренды), а между продавцами – взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи. Конкуренция лежит в основе динамики кривых спроса и предложения на рынке и служит основополагающим фактором для максимизации прибыли и развития экономической системы. Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на рынке обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению уровня чистых доходов;
  • изменения (change ) – стоимость ТО не остается постоянной, а меняется с течением времени и под воздействием других многочисленных факторов;
  • внешних факторов (externalities ) – развитие экономической среды (подъем или спад), которая окружает объект собственности, может оказывать положительное или отрицательное влияние на его стоимость.
• 4. Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) (The best and the most effective use ). Объединяет все другие принципы оценки стоимости, считается основным принципом, определяющим выбор факторов и характеристик объекта, влияющих на его рыночную стоимость. Служит основой для формирования постулатов об использовании объекта при анализе рассмотренных выше принципов оценки других групп и синтезирует выводы по итогам данного рассмотрения, касающиеся НЭИ данного объекта.

Принцип НЭИ выделяет такое использование технического объекта , которое ему обеспечит наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т.е. использование, выбранное из ряда альтернативных вариантов, которое одновременно:

• технически осуществимо (физически возможно);
• юридически допустимо;
• финансово обосновано;
• обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекту собственности на дату оценки.

Эти четыре условия представляют собой критерии, через которые как сквозь сито должны быть пропущены (проверены) все альтернативные варианты, претендующие на – НЭИ. Это максимально прибыльный вариант использования ТО по назначению, сформулированному в соответствующей эксплуатационной документации (инструкции по эксплуатации, техническому обслуживанию и т.п.; см. ГОСТ 2.601–68).

Многие оценщики неправомерно недооценивают этот принцип, считая, что проводить исследование не следует, так как оно определено в эксплуатационной документации. Однако практика эксплуатации ТО далеко не всегда соответствует этой документации. Во всяком случае, всегда, когда имеется "недоиспользование" объекта по любой из выявленных причин, налицо использование ТО, отличное от наиболее эффективного.

Кроме того, здесь можно вспомнить об отслужившей военной технике, нашедшей применение в конверсионных целях, списанных судах, для которых оценщики предлагают НЭИ, связанные с реконструкцией для использования их в качестве ресторанов, гостиниц и т.д. Все это означает для ТО полное изменение его сущности, которое реализуется через достаточно затратные инвестиционные проекты. Их итогом, по существу, является уже совершенно новый, часто недвижимый, объект, т.е. иной тип имущества.

Данный принцип применяется во всех случаях оценки рыночной стоимости. При любой оценке, использующей стоимости нерыночного типа (см. параграф 3.5), данный принцип не применяется.

Замечания.

• 1. При оценке различных видов активов могут использоваться различные наборы принципов. Например, при оценке движимого имущества (машин и оборудования), не связанного непосредственно с землей, может не быть востребованной (и не рассматривается здесь) та часть принципов второй группы, которая относится к земельному участку, например принцип остаточной продуктивности земли.
• 2. При использовании различных видов оценочной стоимости также может быть задействован различный состав принципов, который максимален при оценке рыночной стоимости объекта оценки. Если же оценивается стоимость нерыночного типа, то использование, например, принципа НЭИ – излишне. Это относится к таким стоимостям нерыночного типа, как, например, инвестиционная или потребительная стоимость активов в составе предприятия, оцениваемого "как действующее". При этом также не задействуется третья группа принципов, связанных с анализом воздействия внешней рыночной среды, что часто встречается при оценке нематериальных активов.

• В ряде учебных пособий и стандартов (в том числе в МСО-2003) формулировка начинается так: "Принцип НЭИ – это разумное и возможное использование..." Заметим, однако, что, во-первых, принцип – это не использование, а во-вторых, выделенные здесь "характеристики" только засоряют язык определения, потому что насколько это использование возможно – проверяется применением четырех критериев, указанных выше, и здесь это слово излишне, а насколько оно разумное – не может быть вообще оценено критериально.