Galina Utesheva | 12.04.2016

"Киевская площадь" Года Нисанова и Зараха Илиева, которым в Москве принадлежат, в частности, торгцентр "Европейский" и гостиница "Украина", может стать владельцем торгцентра Columbus на юге Москвы. Этот объект, оцениваемый минимум в 366 млн долл, построен структурами депутата Госдумы Ильдара Самиева в партнерстве с бизнесменом Соломоном Манашировым. Параллельно на площади в Columbus претендует Morgan Stanley, пишет «Коммерсант».

Структуры Года Нисанова и Зараха Илиева участвуют в переговорах о продаже торгцентра Columbus (277 тыс. кв. м) на Кировоградской улице на юге Москвы, рассказали два источника "Ъ" на рынке коммерческой недвижимости. В ЗАО "Киевская площадь" (управляет активами бизнесменов) получить официальный комментарий не удалось. Источник "Ъ", близкий к господину Нисанову, говорит, что он с партнером всегда рассматривает перспективные объекты для покупки.

Columbus построен на месте строительного рынка на деньги ООО "Каренфор", девелопером проекта было ООО "Мирс". "Каренфор" принадлежит бизнесмену Соломону Манаширову, компанию возглавляет Якуб Ильхананов, указано в Kartoteka.ru. До середины 2015 года господин Ильхананов также являлся гендиректором "Мирса", принадлежащего кипрскому офшору "Фолдерино сервисиз". Ранее ряд консультантов на рынке недвижимости рассказывали "Ъ", что среди собственников Columbus числятся структуры депутата Госдумы от "Справедливой России" Ильдара Самиева, которому также принадлежит половина бизнеса компании Optima Development (планирует построить Oz Mall в районе бывшего АЗЛК "Москвич"). Рядом с Columbus у господина Манаширова работает ТЦ "Армада". Связаться с ООО "Мирс", ООО "Каренфор" и господином Самиевым не удалось.

Ильдар Самиев в девелоперском бизнесе уже пересекался с Годом Нисановым и Зарахом Илиевым. Он распоряжался 20 проц ООО "Пламя" (информация из данных деклараций кандидатов в Госдуму в 2011 году от "Справедливой России"). "Пламя" выступало заказчиком строительства торгцентра "Лотос-сити" (350 тыс. кв. м) в селе Мамыри в Новой Москве. Позже "Лотос-сити" купили Год Нисанов и Зарах Илиев, которые создали здесь Food City.

Columbus открылся в феврале прошлого года, якорными арендаторами выступают "О`кей", Decathlon и "М.Видео", кинотеатр "Киномакс" на 14 залов. В торгцентре занято 85 проц площадей, что соответствует среднему по рынку показателю вакансии, который достигает 12 проц, уточнили в Cushman & Wakefield.

О продаже Columbus стало известно осенью прошлого года, тогда объектом интересовался Morgan Stanley, с которым, по данным источников "Ъ", переговоры до сих пор продолжаются. По словам директора департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алана Балоева, в период кризиса средний срок сделки увеличивается — от двух-трех месяцев до нескольких лет. "Сделки стали более сложными и продолжительными из-за возникающих дополнительных условий и обязательств",— поясняет господин Балоев. Одно из таких условий — цена, говорит один из собеседников "Ъ". "Стороны договариваются в долларах, его курс меняется, переговоры откатываются назад",— рассказывает он.

В Knight Frank Columbus оценивают в 366-448 млн долл. Цену Columbus, скорее всего, будут рассчитывать с учетом перспектив развития, а не на основе текущих показателей, полагает старший директор отдела рынков капитала и инвестиций Cushman & Wakefield Андрей Безверхий. "У объекта хорошие фундаментальные характеристики — расположение, концепция. Он интересен институциональным инвесторам с горизонтом инвестирования семь-десять лет, а не спекулятивным, которые выходят из сделки через год-два",— добавил господин Безверхий. По его словам, с учетом перспектив развития Columbus может стоить 650-700 млн долл.

Бизнесмен Роман Манаширов отрицает свою причастность к посредничеству в даче взятки в размере 2 млн руб. следователям столичной полиции, передает «Интерфакс» из зала суда.

«Я себя считаю невиновным. Я ничего не делал», — заявил Манаширов на заседании в Пресненском суде Москвы, где рассматривалось ходатайство следствия о его аресте.

Тем не менее суд удовлетворил ходатайство следствия и санкционировал арест предпринимателя, отклонив просьбу защиты о домашнем аресте, залоге или поручительстве.

Манаширов подозревается в посредничестве в даче взятки (ч.4 ст.291.1 УК). Следствие считает, что он принял решение стать посредником в даче взятки следователям полиции, чтобы было прекращено дело об организации преступного сообщества в отношении его бизнес-партнера Жана Рафаилова.

На причастность Манаширова к преступлению, по мнению следствия, указывают содержащиеся в материалах дела показания Рафаилова.

Манаширов является совладельцем торговых центров «Пражский», Columbus и мебельного центра «Армада», которые расположены на станции метро «Пражская», а также торгово-выставочного комплекса «ГЕМ».

Помимо Манаширова фигурантами этого дела являются старший следователь главка МВД Виктор Рубашкин, а также следователь по особо важным делам этого же управления Владимир Андриевский.

По версии следствия, в октябре—ноябре 2015 года Рубашкин и Андриевский через Манаширова пытались получить взятку в размере 2 млн руб. от подозреваемого в причастности к деятельности преступного сообщества Рафаилова, обещая прекратить уголовное дело против него.

В субботу, 21 ноября, суд арестовал Рубашкина. Местонахождение Андриевского пока не установлено. Как ожидается, в ближайшее время им предъявят обвинения.
--

КОМСОМОЛЬСКАЯ ПРАВДА:

Сам погибай, а товарища выручай. Видимо, про эту пословицу вспомнил крупнейший владелец торговых центров, предприниматель Роман Манаширов перед тем, как встретиться со старшим следователем ГСУ МВД, полковником Виктором Рубашкиным. Кроме него, в преступной схеме состояли еще трое. Следователь по особо важным делам, подполковник Владимир Андриевский. Бизнесмен по имени Жан, которого обвинили в «создании преступного сообщества» еще два года назад. И крупнейший столичный предприниматель Роман Манаширов.

Смекнув, какие доходы у его «клиента», Рубашкин решил срубить денег и предложил Жану развалить его дело. Разумеется, не бесплатно. Причем обратился к нему не сам, а через Андриевского. Жан, в свою очередь, собрал два миллиона рублей и передал их посреднику Манаширову, а тот уже, в свою очередь, поехал отдавать их Рубашкину. И попался.

Причем перед тем, как отдать деньги, стороны не один день договаривались. То торговались с общей суммой, то обговаривали детали. В итоге, состыковавшись еще разок в одном из торговых центров на Кутузовском проспекте, консенсус был найден. Рубашкин должен был получить два миллиона рублей и развалить дело Жана (в 2013 году под его крылом полицейские обнаружили целую толпу нелегальных мигрантов).

Но сделка была сорвана другими сотрудниками МВД в момент передачи денег. Задержали двух фигурантов - полковника Рубашкина и посредника Романа Манаширова. Первого вскоре арестовали. Меру пресечения второго сейчас рассматривает суд.

Появилась информация, якобы второй следователь Владимир Андриевский сбежал прямо во время допроса. В пресс-службе СК это не подтвердили, объяснив, что второго офицера пока никто не задерживал. Его местонахождение устанавливается.

По некоторым данным, Манаширов неоднократно решал вопросы взаимовыгодным образом. Он, крупнейший предприниматель столицы, имеет в столице строительный бизнес. Является совладельцем ТРЦ «Пражский пассаж», МТК «Армада», торгово-выставочных комплексов ГЕМ (Гранд Сити) и других.

По информации из открытых источников, капитал Манаширова оценивается в 700 миллионов долларов.

"Киевская площадь" Года Нисанова и Зараха Илиева может стать новым собственником молла Columbus на юге Москвы. Торговый комплекс , возведением которого занимались структуры депутата Госдумы Ильдара Самиева в партнерстве с бизнесменом Соломоном Манашировым, был сдан в эксплуатацию в начале 2015 года. Сейчас на проект претендуют сразу несколько потенциальных покупателей.

На данный момент структуры Нисанова и Илиева, которым в Москве принадлежат ТЦ "Европейский" и гостиница "Украина", ведут переговоры о покупке Columbus суммарной площадью 277 тыс. кв. м. Комплекс расположен на Кировоградской улице на юге столицы, сообщает "Коммерсантъ".

ТЦ Columbus был возведён на площадке, где ранее располагался строительный рынок. Застройщиком объекта выступало ООО "Мирс". Ранее в СМИ появлялась информация о том, что одними из совладельцев торгового комплекса являются структуры депутата Госдумы от "Справедливой России" Ильдара Самиева.

Парламентарий уже сотрудничал с Годом Нисановым и Зарахом Илиевым на рынке коммерческой недвижимости. В частности, известно, что он распоряжался 20% ООО "Пламя", которое выступало заказчиком строительства торгового центра "Лотос-сити" суммарной площадью в 350 тыс. кв. м. Объект должен был открыться в селе Мамыри на территории Новой Москвы. Однако затем проект "Лотос-сити" приобрели Год Нисанов и Зарах Илиев, создав на этой площадке Food City.

ТРК Columbus открылся в феврале 2015 года. Якорными арендаторами комплекса являются "О`кей", Decathlon и "М.Видео", а также 14-зальный кинотеатр "Киномакс". Сейчас в объекте заняты 85% площадей.

Марина Малахатько, директор отдела торговых площадей CBRE, указывает на то, что трафик станции метро "Пражская", у которой расположен ТРК Columbus, превышает 70 тыс. человек в сутки. "При этом, проект стоит на первой линии Варшавского шоссе. Его основными конкурентами являются "Мега Теплый Стан" и ТРЦ "Вегас" на Каширском шоссе. Кроме того, в зону охвата попадают ТРЦ "Глобал Сити", "Гудзон", "Вива" и другие локальные проекты. Из будущей конкуренции следует опасаться МФК "Галактика", так как собственники участка намерены реализовать его в рамках федеральной программы, но нет понимания точных сроков", - заключила специалист.

По словам Натальи Кругловой, директора бизнес-направления недвижимость компании Strategy Capital Advisor, с учетом общей площади 277 тыс. кв. м и арендопригодной площади 144 тыс. кв. м объект можно ценить в 350-400 млн долларов. Это примерно 2,4-2,8 тыс. долларов за 1 кв. м торговых площадей, что соответствует рынку. "Я не думаю, что за улучшение экономики покупатель будет готов платить существенную премию, тем более, что приобретение рассматривают весьма квалифицированные инвесторы. Так что, скорее всего, сделка закроется в этих границах цены", - отметила Круглова.

В целом, по данным CBRE, обеспеченность ЮАО на 1 тыс. жителей составляет 525 кв. м арендопригодных площадей, не включая при этом действующие ТРЦ на юго-западе: "Мега", South-West Avenue и другие. Это говорит о достаточно высоком уровне насыщенности профессиональной торговой недвижимостью, так как обеспеченность более 600 кв. м на 1 тыс. человек, по мнению экспертов, - высокая зона риска для реализации проектов. При этом прогнозируемая обеспеченность Южного округа на 1 тыс. жителей составит 610 кв. м арендопригодных площадей.

Информация о продаже Columbus появилась ещё в конце прошлого года. На тот момент к проекту проявлял интерес фонд Morgan Stanley, переговоры с которым всё ещё продолжаются.

Роман Щербак, заместитель директора департамента коммерческой недвижимости компании Praedium, считает, что сейчас инвесторы на рынке торговой недвижимости начали "просыпаться". "О ярком всплеске активности говорить пока рано, однако крупные компании стали гораздо активнее рассматривать объекты для инвестиций, за наиболее ликвидные лоты на рынке даже ведется конкурентная борьба. Такие сделки - это позитивный сигнал для рынка, и, при сохранении или улучшении экономической ситуации, они будут совершаться все чаще", - добавил специалист.

В среднем вакантность в новых торговых центрах составляет около 27%, говорит представитель JLL (до 2014 года — Jones Lang LaSalle). По данным Knight Frank, она еще выше — 31%.

Большая сделка

Стоимость строительства торгового центра, подобного Columbus, составляет не менее $400 млн, оценивает управляющий партнер Blackwood Константин Ковалев. Но с учетом того, что стройка началась до кризиса и скачка курса доллара, максимальная стоимость строительства составила около $300 млн, полагает управляющий партнер Capital Global Partners Светлана Кара. При стабильном арендном потоке и долгосрочных договорах Columbus мог бы стоить $800-900 млн, говорит директор департамента финансовых рынков и инвеcтиций Knight Frank Алан Балоев. «Но с учетом того, что сейчас объект заполнен не на 100%, а у многих арендаторов очевидно действуют долгосрочные арендные каникулы, дисконт при покупке может составлять до 30%», — говорит эксперт. Справедливость этой оценки РБК подтвердил источник, близкий к участникам переговоров.

Если сделка состоится на этих условиях, она может стать крупнейшей в 2015 году. Пока самыми дорогими считаются покупка группой БИН складского комплекса «PNK-Чехов 2» оценочной стоимостью $220 млн и совместная сделка по покупке инвестиционными компаниями Hines и PPF двух офисных башен МФК «Метрополис» стоимостью около $350 млн.

Бесстрашный инвестор

Morgan Stanley — один из активных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости в России: в 2012 году его фонд купил ТРЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге, заплатив рекордную на тот момент сумму $1,1 млрд. В 2013 году с покупкой ТЦ «Метрополис» рекорд был побит (по данным «Ведомостей», за этот актив Morgan Stanley заплатил около $1,2 млрд).

Инвестбанк продолжает думать о покупках, несмотря на кризис. Кроме Columbus Morgan Stanley интересуется торговым центром «Атриум» (об этом «Ведомости» писали в сентябре). «Падающий рынок дает возможность купить актив значительно дешевле, чем до кризиса, — говорит гендиректор CBRE в России Владимир Пинаев. — Кроме того, даже в нынешней ситуации доходность качественных торговых центров в Москве составляет больше 10%, тогда как в Западной Европе она не превышает 4-5%».

По данным Colliers International, общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость России по итогам первых трех кварталов 2015 года составил $2,2 млрд. Это на 16% меньше, чем за тот же период прошлого года. Совокупный объем инвестиций в 2015 году не превысит $3 млрд, что станет минимальным показателем за последние десять лет, прогнозируют аналитики Colliers.

Крупнейшие сделки на столичном рынке недвижимости в 2015 году

«Метрополис»

В марте—июле 2015 года инвестиционный фонд Hines Russia & Poland, учрежденный американской компанией Hines, и чешская PPF Real Estate Holding B.V. приобрели у казахстанской Capital Partners офисные здания двух бизнес-центров «Метрополис» на Ленинградском шоссе. По оценкам экспертов, здания площадью 50 тыс. и 32 тыс. кв. м, расположенные рядом с метро «Войковская», могли обойтись покупателям в $335-350 млн. Эта сделка стала крупнейшей на московском рынке недвижимости в 2015 году.

В конце сентября газете «Ведомости» стало известно, что Hines ведет переговоры о покупке третьей башни «Метрополис», которой ныне владеет фонд Heitman. По оценкам экспертов, стоимость этой башни составляет около $120-130 млн. Впрочем, на здание есть и иные претенденты: возможность покупки рассматривает РФПИ вместе с рядом партнеров.

Комплекс «Метрополис» состоит из трех офисных башен и торгово-развлекательного центра. ТРЦ принадлежит Morgan Stanley Real Estate Investing и Hines CaIPERS Russia Long Term Hold Fund.

«Модный сезон»

В августе 2015 года Forbes стало известно из источников на рынке, что владелец «Нафта Москва» Сулейман Керимов продал галерею «Модный сезон» в бывшей гостинице «Москва» отцу и сыну Юрию и Алексею Хотиным, которые, по неофициальной информации, владеют ТК «Горбушкин двор», ТЦ «Филион» и многими другими объектами.

Общая площадь галереи «Модный сезон» составляет 41 тыс. кв. м, из них арендуемая — 28,5 тыс. кв. м. Часть галереи отдана в аренду бутикам Chanel, Escada и Canali. Годовой доход от аренды галереи оценивается около $80 млн.

Выставляя галерею на продажу, Керимов оценивал ее в $350 млн. Однако участники рынка, опрошенные газетой «Коммерсантъ», называли эту цену неоправданно высокой.

«PNK-Чехов»

В июне 2015 года группа БИН семьи Гуцериевых и Микаила Шишханова приобрела индустриальный парк «PNK-Чехов». Стоимость сделки оценивается экспертами в $169-228 млн.

Индустриальный комплекс «PNK-Чехов» является одним из самых качественных складских комплексов на рынке Подмосковья. До кризиса его стоимость оценивалась в $300 млн.

«Золотой остров»

В марте 2015 года Capital Group приобрела у правительства Москвы права на строительство многофункционального комплекса на участке Софийской набережной, известном как «Золотой остров». Стоимость покупки составила 10 млрд руб. ($163 млн на дату сделки). Как ожидается, к 2018 году на участке будут возведены бутик-отель, жилые дома и офисы.

Перед тем как заключить сделку с Capital Group, мэрия четыре раза пыталась провести открытые аукционы по продаже 95-процентных пакетов акций в двух компаниях— арендаторах участка с правом строительства многофункционального комплекса. Стоимость акций оценивалась в 9 млрд руб. Однако желающих поучаствовать в торгах не нашлось.

«Парк Победы»

В марте 2015 года совладелец «Магнита» Алексей Богачев приобрел 50 тыс. кв. м в деловом комплексе «Парк Победы» на улице Василисы Кожиной недалеко от ТЦ «Горбушкин двор». Сумма сделки оценивается в $100-120 млн. В роли продавца выступил московский телевизионный завод «Рубин», владельцем которого считается депутат Мосгордумы Александр Милявский .

«Мерседес-Бенц Плаза»

В июне 2015 года ГК «Регион» приобрела у ASKK Holding бизнес-центр «Мерседес-Бенц Плаза». Стоимость здания площадью 16,5 тыс. кв. м на Ленинградском шоссе оценивается в $86-92 млн. Центр практически полностью арендует «Мерседес-Бенц Рус». ГК «Регион» приобрела здание в инвестиционных целях.

Бизнесмен может выкупить заложенный Газпромбанку ТЦ.

Как выяснил "Ъ", ТЦ Columbus на юге Москвы может достаться совладельцу группы ПИК Сергею Гордееву. Сейчас объект находится в залоге у Газпромбанка по проблемному кредиту на $350 млн. Поиск покупателя на Columbus длится уже год, но из-за завышенной цены предыдущие кандидаты не соглашались на сделку.

О том, что в переговорах о покупке московского ТЦ Columbus (Кировоградская улица, 13а) участвует Сергей Гордеев, "Ъ" рассказали два участника рынка недвижимости. Еще один источник слышал, что сделка находится в высокой стадии готовности и может быть закрыта до конца года. Господин Гордеев не ответил на запрос "Ъ".

Columbus, занимающий площадь 277 тыс. кв. м, открылся зимой 2015 года, но на продажу был выставлен еще прошлогодней осенью. Собственником ТЦ является ООО "Мирс", конечными бенефициарами которого считаются бывший депутат Госдумы Ильдар Самиев и его партнер, владелец торгового центра "Армада" Соломон Манаширов. Кредит на строительство Columbus в размере около $350 млн выдавал Газпромбанк под залог готового объекта. По данным источников "Ъ", в июле этого года обслуживание долга "Мирса" шло с перебоями, в связи с чем кредитор собирался взыскать залог с должника через суд. В картотеке Арбитражного суда Москвы, впрочем, соответствующего иска не зарегистрировано.

В Газпромбанке на запрос "Ъ" не ответили. Гендиректор "Мирса" Юрий Малышков говорит, что переговоры с кредитором по вопросу урегулирования задолженности продолжаются. "Информации о том, что в этом процессе участвует Сергей Гордеев, у меня нет",— сказал господин Малышков.

Сергей Гордеев — владелец 29,9% группы ПИК, которая в сентябре приобрела у Александра Ручьева одного из крупнейших застройщиков Московского региона — ГК "Мортон". Среди других крупных активов господина Гордеева есть купленный им в 2013 году ТЦ "Ривьера" (нынешнее название River Mall, 258 тыс. кв. м) на бывшей территории ЗИЛа. Этот объект девелопер достроил, но от развития других проектов в сфере коммерческой недвижимости отказался. Так, в июне 2015 года стало известно о том, что он продал группе "Сафмар" (ранее БИН) ОАО "ТД "Ясенево"", владеющее четырьмя универмагами и двумя ТЦ. Сделка оценивалась в 11,5-16,5 млрд рублей. Весной этого года появилась информация о том, что Сергей Гордеев заморозил строительство ТЦ "Ярославка Молл" на Ярославском шоссе, начал переоформлять документы на площадку под строительство жилья и выставил ее на продажу (см. "Ъ" от 25 марта).

Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Александр Обуховский включает Columbus в топ-5 лучших ТЦ Москвы. Директор отдела торговых помещений CBRE Марина Малахатько оценивает потенциал роста его торгового оборота на 1 кв. м в 25-30% в ближайшие два года. "Сейчас этот показатель находится на уровне 180-210 тыс. руб. на сданный квадратный метр без НДС",— подсчитала она.

Приобретением Columbus ранее интересовались Morgan Stanley и структуры Года Нисанова и Зараха Илиева. По словам источника "Ъ", переговоры шли тяжело, так как собственник хотел выручить за ТЦ более $700 млн. Между тем партнер Capital Global Partners Светлана Кара считает справедливой оценку объекта в $550 млн. Теперь, по мнению собеседника "Ъ", объект может достаться новому собственнику за гораздо меньшие деньги, так как в сделке заинтересован кредитор.

Начальник отдела исследований компании JLL Владимир Пантюшин говорит, что в этом году в структуре инвестиционных сделок с недвижимостью преобладают разные варианты реструктуризации долгов, в том числе за счет смены собственников объекта — "в объеме инвестиций за первые три квартала 2016 года доля таких сделок превысила 50%". Общий объем инвестиционных сделок на российском рынке коммерческой недвижимости за три квартала этого года составил около $3 млрд.